Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным

Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в качестве ничтожной или оспоримой сделки. Основания, по которым указанный договор может быть признан недействительным указаны в законе. Давайте же разберем порядок и основания признания договора купли-продажи недействительным.

Шаг 1. Определите, есть ли основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Обязательное условие при заключении договора купли-продажи — соблюдение письменной формы, в виде единого документа, подписанного сторонами.

Также указанный договор является ничтожным если:

  • нарушены требования закона или права третьих лиц;
  • цель договора противоречит основам противопорядка и нравственности;
  • договор заключен только лишь с целью прикрыть другую сделку (притворна сделка) или без намерения создать правовые последствия (ничтожная сделка);
  • если сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
  • совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности).

Сделка по продаже квартиры будет считаться оспоримой если:

  • она была совершена без обязательного согласия другого лица или государственного органа ((например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
  • сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо лицом, ограниченным судом в дееспособности;
  • сделка была совершена при условии существенного заблуждения одной из сторон относительно условий сделки;
  • на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Шаг 2. Проверьте, не истек ли срок исковой давности.

В зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой будет зависеть и срок исковой давности. Так, для признания недействительной ничтожной сделки срок исковой давности составляет три года и начинает течь со дня начала исполнения такой сделки.

Обратите внимание!
Срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной не течет, если она не исполнялась (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Срок исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки составляет год со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, которые являются основаниями для признания недействительной такий сделки.

Примечание. Исковое заявление принимается судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска судом будет отказано (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

Шаг 3. Подготовьте и подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела.

В исковом заявлении необходимо указать основания и обстоятельства на основании которых вы просите признать сделку недействительной а также приложить документы, указанные в законе. Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения квартиры. По общему правилу суд должен рассмотреть ваше заявление в течении двух месяцев.

Если в судебном заседании договор купли-продажи будет признан недействительным — суд обяжет стороны возвратить друг другу все полученное по сделке, а если в натуре вернуть указанное имущество невозможно, то выплатить денежное возмещение.