Проверка застройщика по ДДУ поможет не стать жертвой обмана и не лишится крупной суммы денег. Изучать подноготную девелопера нужно до заключения договора долевого участия. Проверка позволит выяснить «биографию» компании и понять, стоит ей доверять или нет. В статье расскажем, как самостоятельно проверить застройщика дольщику, а также о том, что должно насторожить и на что обратить внимание.

Единый реестр застройщиков

Единый реестр застройщиков и проблемных объектов разработан в соответствии с требованиями ст. 23.1 №214-ФЗ и размещен на официальном сайте Минстроя России. В данный перечень включены все юридические лица, зарегистрированные на территории РФ в качестве застройщиков.

https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков 

Cпособ оплаты доли

Строительство домов финансируется двумя способами – через эскроу-счет или посредством прямой передачи средств. Эскроу-счет – специальный счет, на который дольщики вносят деньги до завершения строительства. Строительство же застройщик ведет за собственные или заемные средства. До момента сдачи дома в эксплуатацию он не имеет доступа к эскроу-счету. Финансы он получает только после передачи дома жильцам. Такой способ оплаты внедрен с целью защиты интересов участников ДДУ. Поскольку в случае разорения компании люди без труда возвратят свои деньги.

С 2019 года открытие эскроу-счета стало обязательным. Однако некоторые застройщики до сих пор используют «старую схему», при которой граждане платят ему напрямую. При любых форс-мажорных обстоятельствах вернуть деньги будет невозможно. Поэтому приобретать квартиры безопаснее у компаний, финансирующих объекты через эскору-счета.

Тип договора

Сегодня новостройки возводятся по двум типам договоров:

1. Договор долевого участия по 214-ФЗ. На его основе возводится большая часть первичного жилья. ДДУ предполагает открытие эскроу-счета, о котором мы писали выше. 214-ФЗ устанавливает ряд ограничений для застройщика, защищая тем самым права дольщиков. Если компания по каким-то причинам отступит от договорных обязательств, граждане могут отстоять нарушенные права через суд.
2. Жилищно-строительный кооператив по 215-ФЗ. Несмотря на малую распространенность, ЖСК сегодня остается актуальным. Суть кооператива заключается в том, что участники самостоятельно собирают средства на специальном счете, нанимают подрядчика, заключают с ним договор на строительство жилого дома. С одной стороны стоимость кооперативных квартир немного ниже, чем при долевом строительстве. Но с другой – пайщики ЖСК находятся в менее выгодном положении, чем дольщики ДДУ. Поскольку, во-первых, на пайщиков жилищного кооператива не распространяется законодательство о защите прав потребителей. Во-вторых, подрядчик не дает гарантии на объект. В то время как по ДДУ срок гарантии составляет 5 лет.

Из рассмотренных вариантов сотрудничества наиболее надежным представляется договор долевого участия.

Содержание ДДУ

После того, как вы решили проверить застройщика, не забудьте прочитать проект договора. При ознакомлении обратите внимание на:

1. Срок сдачи в эксплуатацию — должна быть указана конкретная дата.
2. Этаж, номер, количество комнат, площадь будущей квартиры. Дольщик платит за конкретное жилое помещение, на конкретном этаже с определенным номером.
3. Информация о материале, используемом для возведения внешних стен и перекрытий.
4. Общее количество этажей дома.
5. Стоимость доли и порядок ее выплаты.
6. Пункт об открытии эскроу-счета. Если его нет, дольщик платит напрямую застройщику. Об опасностях, связанных с таким способом оплаты, расскажем в следующих разделах.

Исчерпывающий перечень пунктов ДДУ содержится в ст.4 № 214-ФЗ. Перед тем как ознакомиться с проектом договора, изучите эту статью. При отсутствии в договоре положений, предусмотренных законом, требуйте представителя застройщика включить их в текст. Если вам откажут по каким-то причинам или начнут убеждать что «так и должно быть», подумайте о поиске другой компании. После подписания договор долевого строительства подлежит государственной регистрации в Росреестре. Срок регистрации – 30 дней.

Как документы надо запросить у застройщика

По вашей просьбе девелопер обязан предоставить следующие документы на объект:

Банкротство

Узнать, введена ли в отношении застройщика процедура банкротства можно двумя способами:

1. На сайте ЕФРСБ – Единого федерального реестра сведений о банкротстве. На главной странице, в поле «Поиск должников» вводят название застройщика. Если компания находится в процессе банкротства или уже признана несостоятельной, на нее в реестре будет заведена карточка должника. В карточке размещается информация обо всех завершенных и текущих процедурах банкротства – наблюдение, санация, конкурсное производство и т.п. Если по запросу реестр «не выдаст» никакой информации, скорей всего, застройщик является состоятельным. Но для большей уверенности информацию можно перепроверить в других источниках.
2. В Едином реестре проблемных объектов, размещенном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства, во вкладке «Сервисы». В перечень проблемных объектов входят все официально зарегистрированные новостройки, по которым застройщик нарушил сроки сдачи в эксплуатацию больше, чем на 6 месяцев, а также строительные компании, в отношении которых возбуждена процедура банкротства.

На что смотреть

Обратите внимание на состояние фасада, подъездов, входных дверей. Поднимитесь на последний этаж, чтобы убедиться, нет ли протечек с крыши, не сырые ли сверху стены и потолки. Если крыша протекает, и сыреют стены, последние этажи в новостройках этой компании лучше не покупать. Велика вероятность, что и в новых домах кровля будет такой же «дырявой». Обратите внимание на исправность лифтов. Спросите у жильцов, как часто они ломаются. Если за год-полтора службы лифты начали выходить из строя – это повод задуматься о качестве будущих построек.

Стоит с опасением относиться к компаниям-новичкам, которые не ввели в эксплуатацию ни одного дома, или построили 1-2 незначительных объекта.

Важно! При выборе застройщика не обращайте внимания на рекламу еще не реализованных проектов. Насколько бы многообещающей она не была, единственный показатель надежности — количество уже построенных домов.

Контактные данные

Любой застройщик на своем сайте размещает контактные телефоны, почтовые адреса и адреса электронной почты. Естественно, что они должны быть действующими. Позвоните по указанным номерам и поинтересуйтесь, куда вы попали. Если вам ответят, что это не строительная компания или вовсе не будут поднимать трубку, подумайте, точно ли вы хотите сотрудничать с этим застройщиком.

Проектная декларация

Важной частью анализа застройщика по ДДУ выступает проектная декларация. Этот документ содержит:

• наименование юридического лица;
• адрес его регистрации;
• адрес и тип объекта;
• объем прав застройщика на привлечение средств от дольщиков.

Это официальный документ. Удостоверенные в нем факты влекут правовые последствия для всех участников ДДУ. Декларация размещается в открытом доступе, на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. Отсутствие декларации является нарушением требований ст. 3.1. Федерального Закона №214-ФЗ «О долевом строительстве…». Если декларация не размещена в интернете, но представители застройщика согласны предоставить ее для ознакомления, не спешите подписывать договор. Дождитесь, пока документ появится на сайте ведомства. Так вы будете уверены в серьезности намерений застройщика.

Репутация и отзывы

Узнать больше подробностей о компании помогут отзывы на тематических форумах, специальных сайтах, в социальных сетях. В поисковой строке напечатайте название застройщика и добавьте слово «отзывы». После чего сможете ознакомиться с мнениями других дольщиков, конкурентов и экспертов. Скажем сразу, что не следует доверять отзывам, размещенным непосредственно на сайтах строительных компаний. Чаще всего это так называемые «проплаченные мнения», которые заказываются специально для мнимого поднятия имиджа.

Можно обратиться и к периодическим изданиям. Как правило, проблемы крупных девелоперов освещают федеральные и деловые СМИ. В поисковой строке газеты введите название компании и за несколько минут ознакомитесь с ее «биографией», сроками и задержками строительства, узнаете, числится ли за ней «долгострой».

Еще один способ проверить репутацию – отыскать сообщество дольщиков с социальных сетях. В группы объединяются не только участники успешно реализуемых проектов, но и те, кого девелоперы обманули.

Исполнительные производства

На сайте Федеральной службы судебных приставов размещается информация обо всех должниках, в отношении которых вступили в силу судебные решения. На главной странице ресурса расположена строка для поиска. Введите название и адрес девелопера. Затем нажмите кнопку найти. Если предприятие является должником по исполнительному производству, система «выдаст» соответствующие сведения.

Вы спросите: «Зачем они нужны?». Отвечаем. Исполнительное производство, возбужденное в отношении компании, предполагает аресты банковских счетов и имущества. В результате застройщик лишается доступа к деньгам, в том числе, заемным, из-за чего стройка консервируется на неопределенный срок. Взысканная задолженность может быть настолько большой, что предприятие не в состоянии будет ее погасить и возможно, объявит о своем банкротстве.

Проверяйте имя

Названия некоторых строительно-монтажных организаций на слуху еще с советских времен. Им доверяют. Еще бы! Ведь советские бренды – залог надежности на века. Иногда новоиспеченные девелоперы, пользуясь этим, присваивают давно известные имена. Запросите устав или выписку из ЕГРЮЛ и увидите, что компания «появилась на свет» в начале или середине двухтысячных и не имеет никакого отношения к советскому прототипу.

Наличие страховки

Застройщик не обязан страховать свою ответственность перед дольщиками за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Согласно ст. 15.6 №214-ФЗ, он имеет такое право. Пользуются этим правом не все застройщики, поскольку страховка увеличивает стоимость квартир и в определенной степени снижает к ним покупательский интерес. Однако ее наличие повышает уровень надежности и защиты дольщиков. Если новостройка застрахована, представитель девелопера обязан показать вам договор со страховой компанией.

Агрегаторы информации

Агрегаторы информации – сайты, на которых собраны сведения о различных товарах, услугах и поставщиках. В нашем случае это сведения о строительных компаниях. Сегодня в интернете действует не один десяток агрегаторов новостроек. Самыми надежными с нашей точки зрения представляются:

1. Руспрофайл. Предоставляет информацию обо всех юридических лицах, зарегистрированных в России – название, адрес регистрации, ОГРН, ИНН, ОКПО, ФИО первого руководителя, виды деятельности. Также содержатся сведения Картотеки арбитражных дел и Базы данных исполнительных производств.
2. Чекко. Бесплатный портал проверки контрагентов, содержащий информацию из официальных источников – ФНС, Росстат, Генеральная прокуратура, арбитражные суда, ЕФРСБ. Также содержатся сведения о текущей и завершенной реорганизации, если субъект меняет или изменил статус. Сервис предлагает шкалу надежности и данные о финансовой отчетности предприятия.
3. СБИС. Сервис содержит ту же информацию, что и предыдущие ресурсы. Помимо этого СБИС представляет собой сеть деловых коммуникаций и сервисов для развития бизнеса.

Не все строительные компании становятся банкротами, «консервируют» строительство и обманывают своих дольщиков. Однако осторожность не помешает. Поэтому перед тем, как отдать свои деньги, мы рекомендуем гражданам тщательно проверять надежность застройщика.