Дольщики могут взыскать неустойку и штраф по ДДУ, если застройщик несвоевременно сдал дом в эксплуатацию. В статье расскажем о правилах расчета, особенностях взыскания и обращения в суд.

Не путайте с неустойкой

Неустойка – это денежная компенсация за несвоевременную передачу объекта. Возможность ее требовать определена в п.2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Штраф – тоже своеобразная денежная компенсация, выплачиваемая в том случае, если застройщик не погасил неустойку добровольно. Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», одновременно с взысканием неустойки в пользу заявителя суд взыскивает с поставщика услуг штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить предъявленные требования.

Размер

Сумма штрафа с застройщика равен 50% от присужденной неустойки. К слову скажем, что неустойка составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки.

Например, истец заявил требование о взыскании неустойки в сумме 200 000 рублей. Суд удовлетворил иск в полном объеме, а также взыскал с ответчика штраф в размере 100 000 рублей.

Особенности взыскания

Единственным условием, при котором возникает обязанность платить штраф, является удовлетворение иска о взыскании неустойки. Начисляют ее со дня, следующего за первым днем просрочки. Например, компания по договору обязалась сдать дом 14 декабря, но срок пропустила. Значит. неустойку можно рассчитывать уже с 15 декабря и до дня подписания передаточного акта между дольщиком.

Как заставить застройщика заплатить штраф

Рассматриваемый процесс состоит из трех условных этапов:

1. Составление и подача претензии.
2. Обращение в суд.
3. Вступление решения суда в законную силу.

Составление и подача претензии

Никаких требований к форме и содержанию документа закон не предъявляет. Составляется он по стандартным правилам официального документооборота. Бланк имеет «шапку», в ней указывается название, адрес и ФИО руководителя компании, ФИО, адрес и контактные данные заявителя. В содержании претензии напишите дату подписания и реквизиты ДДУ, адрес дома, номер квартиры, срок передачи по договору, укажите количество дней просрочки и сумму неустойки. В конце документа, в резолютивной части требуйте выплатить указанную сумму в добровольном порядке в течение 10 дней. Если застройщик «промолчит» или откажет, подавайте в суд.

Обращение в суд

Чтобы получить штраф с застройщика в пользу дольщика по ЗоЗПП, подают исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку. Истец может обратиться в суд по месту собственной регистрации, по месту исполнения ДДУ либо в соответствии с юридическим адресом компании. Госпошлину платить не нужно.

Скажем сразу, что иногда суды уменьшают размер запрошенной неустойки. На это могут повлиять разные обстоятельства – судебная практика, сложившаяся в данном регионе, степень вины ответчика, ошибки в расчетах и т.п. Особенности судебной практики по данной категории споров рассмотрим в последнем разделе статьи.

Штраф взыскивается одновременно с неустойкой. При этом истцу не обязательно упоминать о нем в исковом заявлении. Поскольку п.6 ст. 13 ЗоЗПП не содержит положений, согласно которым истец должен заявлять о штрафе в отдельном порядке. Смысл статьи 13 ЗоЗПП, указывает на то, что суд обязан взыскивать штрафные санкции автоматически.

Как подать иск

Исковое заявление о взыскании неустойки и штрафа составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ. В заявлении указывают:

• название суда;
• ФИО, адрес регистрации, паспортные и контактные данные истца и его представителя – при наличии;
• наименование, юридический адрес застройщика;
• Данные Застройщика;
• суть дела — дата подписания договора, стоимость внесенной доли, дата сдачи дома по договору, количество дней просрочки, сумма неустойки;
• нарушение ответчика – пропуск срока на передачу объекта долевого строительства;
• информацию о мерах, предпринятых для мирного урегулирования конфликта;
• ссылки на нормы закона, применимые в спору – можно написать, что застройщик нарушил требования п.1 ст. 6 124-ФЗ, согласно которой оно обязан предоставить дольщику объект долевого строительства в срок, указанный в договоре, а также сделать ссылку на соответствующий пункт договора, п.6 ст. 13 ЗоЗПП;
• опись приложенных документов;
• дату и подпись истца или его представителя.

Исковое заявление подают двумя способами:

1. В бумажном виде через канцелярию суда.
2. В виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на сайте выбранного суда.

Вступление решения суда в законную силу

Судебное решение вступает в законную силу в течение 30 дней. За это время ответчик может подать апелляционную жалобу. Сделать это может и истец в случае несогласия с какими-то пунктами решения. По истечении 30 дней истец получает в суде исполнительный лист, который вместе с копией решения направляется на исполнение.

Как происходит исполнение

Исполнить решение можно двумя способами:

1. Через местный отдел Федеральной службы судебных приставов. В течение 3 дней пристав, получивший исполнительный лист, обязан возбудить исполнительное производство и направить запросы в банки второго уровня. На практике этот вариант исполнения считается труднореализуемым. Поскольку после передачи документов в ФССП гражданин теряет возможность оперативно контролировать ход работы – придется постоянно направлять запросы, жаловаться, звонить, требовать. Исполнитель может уволиться, уйти на больничный, дело могут передать другому приставу и т.д. Таким образом, исполнение через ФССП затягивается ни на один месяц.
2. Самостоятельно. Истец (теперь он получает статус взыскателя) лично передает исполнительный документ в банк, где открыт расчетный счет застройщика. Банковские реквизиты указаны в исполнительном листе и в договоре долевого участия.

Информацию о счетах можно получить в ФНС. Для этого в местное подразделение Налоговой службы подают соответствующий запрос. Срок его обработки – 30 дней. При наличии исполнительного листа заявитель бесплатно получит перечень действующих счетов застройщика.

Из предложенного списка взыскатель выбирает любой банк и подает заявление об исполнении судебного решения с приложенным исполнительным листом и копией своего паспорта. В течение 3 рабочих дней банк переводит его на счет неустойку и штраф при условии, что на счету компании есть средства.

В противном случае банк отправляет исполнительный лист в «режим ожидания» до поступления денег или возвращает его с отметкой о невозможности исполнения. В случае возврата взыскатель может таким же образом направить документы в другие финансовые организации.

Несколько важных моментов

Перед обращением суд желательно выяснить, не изменяла ли строительная компания за последнее время название, адрес или другие идентификационные данные. Сделать это можно на сайте ФНС РФ с помощью сервиса «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ\ЕГРИП». Информация нужна для корректного составления претензии и искового заявления, а также для того, чтобы документы «ушли» на действующий адрес.

Через Картотеку арбитражных дел или с помощью агрегатора информации уточните, в каких еще судебных делах застройщик выступает в качестве ответчика. Если компания является ответчиком по нескольким десяткам исков, есть вероятность, что ваше решение будет исполняться «с трудом».

Также через Базу данных исполнительных производств уточните долговую нагрузку застройщика. Если общая сумма взыскания составляет более 1 млн.руб., а исполнительные производства открыты больше 2 месяцев назад, шансы на быструю реализацию вашего исполнительного листа снижаются. Придется какое-то время ждать.

Как взыскать штраф за просрочку при банкротстве застройщика

Узнать о возбужденной в отношении застройщика процедуре банкротства можно через Картотеку арбитражных дел или ЕФРСБ. Обязанность выплачивать неустойки и штрафы у предприятия сохраняется и при введении конкурсного производства. Иск подают в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

При наличии оснований судья принимает решение о включении претензии дольщика в реестр кредиторских требований. Несмотря на то, что в теории механизм взыскания штрафных санкций с банкротящегося застройщика отработан, на практике дольщики редко получают свои деньги.

Судебная практика

Как показывает судебная практика последних лет, судьи часто снижают размеры неустоек и штрафов, истребуемых со строительных компаний. Основанием для такого снижения служит ст. 333 ГК РФ. Согласно ее положениям, неустойка, явно несоразмерная последствиям нарушения, может быть уменьшена судом.

Руководствуясь данной нормой, судьи не разъясняя.n в своих решениях, мотивы, по которым считают неустойку необъективно завышенной и подлежащей снижению.

В силу п.2 этой же статьи неустойка может быть уменьшена по просьбе застройщика, если есть основания полагать, что кредитор (дольщик) в результате взыскания получит необоснованную выгоду. То есть застройщик сам должен доказать, что противная сторона необъективно завысила сумму неустойки. Ситуации, когда действительно имеет место такое завышение, крайне редки и считаются исключительными.

Несоразмерность последствий и необоснованность выгоды могут выражаться, например, в том, что стоимость убытков, понесенных дольщиком из-за просрочки застройщика, гораздо ниже истребуемых сумм неустойки и штрафа (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств«).

При этом суды обязаны оценивать обстоятельства конкретного дела – продолжительность просрочки, стоимость доли, финансовое положение должника и кредитора, а также выяснять наличие недобросовестности со стороны последнего (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Позиция ВС РФ, явно ориентированная в сторону дольщиков, запрещает снижать неустойку всем подряд. Несмотря на это нижестоящие суды в некоторых регионах продолжают без оснований и без мотивов «резать» претензии граждан. В качестве примера такой негативной практики можно привести апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017, а также апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017.

Подобные решения являются незаконными и могут быть обжалованы вплоть до Верховного Суда, вставшего на защиту прав дольщиков.