Ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004г № 214-ФЗ гласит, что в случае нарушения условий договора застройщик обязан возместить дольщику убытки сверх неустойки. Далеко не каждая компания добровольно удовлетворяет претензии дольщиков. В основном такие споры решает суд. В статье расскажем о том, какие расходы понимаются под убытками, как их взыскать и как доказать их наличие.

Чем убытки по ДДУ отличаются от неустойки и штрафа

Неустойка – денежная сумма, которую застройщик обязан выплатить дольщику в качестве компенсации за нарушение условий договора долевого участия. На эту обязанность указывает п.2. ст.6 №214-ФЗ.

Штраф полагается за отказ добровольно погасить неустойку по требованию дольщика. Нередко суды взыскивают его автоматически одновременно с неустойкой.

Что такое убытки

Убытки — это расходы, которые дольщик понес из-за нарушения, допущенного поставщиком услуги. В случае с долевым участием нарушение заключается в пропуске срока передачи дома в эксплуатацию. Убытки, как и неустойка, предназначены для компенсации материального ущерба дольщика.

С учетом компенсаторной направленности целесообразно применять именно этот способ защиты интересов участников ДДУ. Однако иски о взыскании убытков с застройщиков в России не имеют большого распространения. Суды часто предполагают, что взыскание неустойки, штрафа и процентов за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ, являются достаточной компенсацией.

Какие убытки можно взыскать с застройщика по ДДУ

1. Расходы на аренду жилья.
2. Проценты.
3. Разница в рыночной стоимости.

Аренда жилого помещения

Чаще всего из-за несвоевременной сдачи объекта дольщики несут расходы на вынужденную аренду жилья. Компенсация убытков с застройщика предусмотрена в п. 35 Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участим граждан в долевом строительстве, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

Проценты

Для заключения договора долевого участия закон позволяет дольщикам привлекать заемные средства, полученные по ипотеке. В таком случае гражданин платит банку проценты за пользование кредитом.

Если застройщик нарушает срок передачи, у дольщиков, оформивших ипотеку для ДДУ, возникает вопрос: «Обязана ли компания возместить проценты по кредиту, которые платились во время просрочки»? Однозначного ответа на этот вопрос законодатель не дает. Суды нередко причисляют такие проценты к убыткам и взыскивают их в пользу истца. Проценты по ипотеке включаются в состав убытков не полностью, а лишь с первого дня просрочки.

Перед тем, как требовать ипотечные проценты с застройщика, гражданин должен в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если участник не расторгает договор долевого участия, а требует неустойку за просрочку, проценты не будут отнесены к категории убытков. Поскольку между нарушением строительной компании и их уплатой не имеется прямой причинно-следственной связи. Если бы застройщик не допустил просрочки и сдал объект своевременно, дольщик бы все равно платил вознаграждение по полученному кредиту для приобретения новостройки – это его самостоятельное решение.

Проценты при расторжении договора

В случае просрочки дольщик имеет право отказаться от исполнения договора и расторгнуть его через дополнительное соглашение или в судебном порядке. В обоих случаях назначается конкретная дата возврата денег – стоимости квартиры, которую внес гражданин, заключая ДДУ.

Если застройщик пропустит срок возврата, между ним и дольщиком «включается» механизм кредитного соглашения. Гражданин выступает кредитором, а компания – заёмщиком, пользующимся деньгами кредитора. За пользование чужими деньгами выплачивается вознаграждение в виде процентов.

Убытками проценты признаются не всегда, а только при расторжении договора долевого участия через суд. Обращение в суд предполагает, что компания отказалась от добровольной выплаты неустойки и убытков. Эту позицию подтверждает определение Судебной коллеги по гражданским делам ВС РФ от 23.03.2021г.№ 1-КГ20-12-К3.

В определении Верховный Суд пришел к выводу, что проценты являются убытками с первого дня просрочки строительной компании и до даты возврата стоимости квартиры.

Разница в стоимости

Разница в стоимости жилья, которое дольщик планировал купить по ДДУ, и аналогичного готового объекта называется абстрактными убытками. Стоимостную разницу определяет строительно-техническая экспертиза на момент обращения в суд.

Судьи Верховного Суда рассказали, что проценты, начисленные застройщику при расторжении ДДУ, представляют собой минимальное вознаграждение за пользование деньгами дольщика. Но проценты не восстанавливают убытки, вызванные самой просрочкой. Поэтому кредитор (дольщик) при расторжении договора имеет право не только на взыскание процентов, но на возмещение абстрактных убытков, связанных с подорожанием аналогичного жилья на рынке. Причем убытки эти должны взыскиваться в полном объеме.

По мнению Верховного Суда, проценты, компенсируют убытки дольщика, вызванные отсутствием денег у застройщика в необходимый момент, а взысканная разница в рыночной стоимости жилья покрывает грядущие потери. Потери эти будут связаны с покупкой другого жилища, которое он не получил у строительной компании.

Право на взыскание абстрактных убытков, предусмотренное ст. 393.1 ГК РФ, может применяться и по спорам, вытекающим из договоров долевого участия. Такое допущение объясняется тем, что законодательство о кадастровой оценке позволяет рассматривать аналогичные объекты недвижимости, как сопоставимые товары с сопоставимой стоимостью.

Как доказать

Доказать понесенные убытки можно с помощью:

1. Расписок в получении денег, выданных физическими лицами.
2. Чеков и платежных документов, подтверждающих факт оплаты.
3. Договоров найма жилища.
4. Расписок арендодателя в получении денег.
5. Справки с места работы и трудовой книжки, если дольщик проживает в одном регионе, а работает в другом.
6. Проездных билетов.
7. Кредитных договоров и т.п.

Главная сложность доказывания заключается в установлении причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и возникновением названных расходов. Доказать связь можно. В каждом деле для взыскания дольщиком убытков разрабатываются индивидуальные способы такого доказывания. Для примера, рассмотрим наиболее распространенную ситуацию с вынужденной арендой жилья. Выявить причинно-следственную связь между просрочкой и убытками здесь можно в двух случаях:

Первый: Когда дольщик проживает в однокомнатной или малогабаритной квартире совместно с несколькими разнополыми по отношению к дольщику членами семьи. Это же можно сказать и о тяжелобольных родственниках, из-за болезни которых дольщик не мог проживать с ними совместно.

В указанных случаях суды обоснованно считают, что у гражданина имеется объективная необходимость в отдельном жилище. Из-за действий застройщика он не смог вовремя переселиться в свою квартиру и был вынужден арендовать жилье. Такой вывод позволяет сделать Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17 июля 2018 г. по делу № 33-7459/2018.

Стоит также отметить, что если в жилом помещении имеется несколько обособленных комнат, то доказать необходимость съема другого жилья будет сложно (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2017 г. № 33-24016/2017 по делу № 2-1305/2017).

Вторым случаем взыскания арендных платежей с застройщика является ситуация, когда дольщик зарегистрирован в одной местности, а работает в другой, расположенной на значительном расстоянии от места его жительства. Объект долевого строительств находится поблизости от места работы гражданина. Из-за просрочки застройщика дольщик бы лишен возможности своевременно переехать в новое жилище. Сделать такой вывод позволяют апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2018 г. № 33-9989/2018

Когда убытки не взыщут

Суд однозначно откажет, если:

1. Выяснится, что договор найма жилья заключен до наступления просрочки.
2. Дольщик не предоставил договор найма жилья и платежные документы, подтверждающие факт передачи денег арендодателю.
3. Будет установлена вина самого дольщика в несвоевременной сдаче объекта.

Как взыскать

Истребовать убытки можно двумя способами:

1. Одновременно с взысканием неустойки путем включения дополнительного требования в исковое заявление.
2. Посредством подачи самостоятельного иска.

В обоих случаях исковое заявление подается в суд, расположенный по месту регистрации истца, заключения договора долевого участия или по месту нахождения объекта долевого строительства. Закон дает гражданину возможность выбрать суд из трех предложенных вариантов. Направить исковое заявление с приложенными документами можно:

1. Лично через канцелярию суда. В этом  случае количество экземпляров искового заявления должно соответствовать количеству участников процесса. На одной из копий работник канцелярии ставит дату и штамп, подтверждающий принятие, а затем возвращает ее заявителю.
2. Через сайт суда или Портал государственных и муниципальных услуг. Для этого потребуются сканированные копии всех документов и квалифицированная электронно-цифровая подпись.

После поступления в суд исковое заявление распределяется конкретному судье. Он выносит определение о возбуждении гражданского дела и назначает дату рассмотрения. На слушания вызываются истец, представители компании-застройщика, свидетели и заинтересованные лица.

Срок рассмотрения иска – 2 месяца. В течение этого времени проводится несколько судебных заседаний. Если судья сочтет доводы истца убедительными, решение будет принято в его пользу. Через 30 дней решение вступит в законную силу, и истец может заняться его исполнением. Для этого необходимо получить исполнительный лист. Выдает его судья, рассматривающий дело.

Как исполнить

Дольщик может исполнить решение суда двумя способами – самостоятельно или с помощью Федеральной службы судебных приставов. Самостоятельное исполнение представляется более эффективным, чем работа с приставами. Поскольку после подачи документов в ФССП гражданин отчасти теряет возможность контролировать ход исполнения, которое уже не зависит от его усилий.

Как исполнить решение суда самостоятельно

Взыскатель подает оригинал исполнительного листа с копией судебного решения и своего паспорта в банк, где обслуживается застройщик. Получить перечень таких финансовых организаций можно в местном подразделении Налоговой службы. Правда, придется подождать – список банков застройщика ФНС предоставит только через 30 дней.

Дольщик выбирает из списка любой банк и передает туда заявление об исполнении судебного решения с приложенными документами. Если на счету компании имеются деньги, в течение 3 дней банк перечисляет необходимую часть на счет взыскателя. При отсутствии средств банк ожидает их поступления для удержания присужденных сумм или по требованию заявителя возвращает исполнительный лист.