Согласно п. 1 ст.7 214-ФЗ, застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. На практике так происходит не всегда. Нередки случаи, когда компании сдают квартиры с дефектами отделки.

Дефекты бывают разными. Отделки может не быть вовсе, несмотря на то, что застройщик должен сдать помещение, пригодное для проживания. Может быть и так, что на первый взгляд всё соответствует условиям  договора, но при детальном рассмотрении качество материалов и исполнения оставляет желать лучшего.

В любом случае вы можете и должны защищать свои интересы. П.2 ст. 7 214-ФЗ гласит, что в случае отклонения строительной компании от положений договора, вы вправе потребовать, чтобы застройщик:

1. Устранил дефекты в разумный срок.
2. Уменьшил цену договора соразмерно стоимости причиненных убытков.
3. Предоставил денежную компенсацию за некачественную отделку по ДДУ.

Если все-таки экспертиза установит, что изъяны возникли из-за нарушений застройщика, и он  по каким-то причинам откажется их устранить, вы имеете право обратиться в суд.

Как принимать квартиру и на что обращать внимание

Большинство явных дефектов выявляются при подписании акта приема-передачи. Вопросы юридического оформления документации мы опустим и приступим к описанию физической приемки. В ходе осмотра нужно обратить внимание на:

1. Состояние подъезда и придомовой территории. По документам они не входят в категорию объектов долевого строительства. Однако протекающий потолок или плесень на стенах подъезда может стать поводом для коллективной претензии всех жильцов к застройщику.
2. Приборы учета. Показания счетчиков желательно записать или сфотографировать сразу при входе. Сверьте серийные номера на приборах с номерами в технических паспортах. Паспорта вам должен передать работник компании, который будет вас сопровождать.
3. Входная дверь. Дверь должна открываться и закрываться легко, без скрипа и проседания, дверные ручки прочно закреплены с помощью шурупов.
4. Стены, пол, потолок. Не допускается наличие трещин, отпавшей отделки, плесени, мокрых пятен, выпирающей арматуры. Нельзя, чтобы в помещениях квартиры были перепады высоты. Проверить их можно с помощью строительного уровня. Углы должны быть под 90 градусов. Определить это поможет школьная линейка – угольник.
5. Вентиляционные каналы. Исправность вентиляции проверяют, приложив к проходу листок бумаги или зажженную спичку.
6. Краны, трубы, розетки и радиаторы. Все эти элементы должны быть новыми – без повреждений, ржавчины. Места стыков — полностью сухие, без следов высохшей влаги. Обратите внимание, нет ли подтеков под стояками в санузлах. Розетки плотно закреплены, без намета штукатурки по краям. Если по условиям договора к помещению подведен электрический ток, проверьте его наличие с помощью любого электроприбора. Например, «зарядки» для мобильного телефона.

При отсутствии претензий по внешнему виду квартиры, подписывайте передаточный акт. С этого момента обязательства застройщика по ДДУ будут считаться выполненными.

При наличии явных дефектов не принимайте помещение. Все обнаруженные изъяны отметьте ярким фломастером и внесите в дефектный акт, в нем же укажите, что отказываетесь принимать жилище в виду обнаруженных недостатков. Дефектный акт подписывают дольщик и представитель застройщика.

Если вы считаете обнаруженные недостатки несущественными, можно одновременно принять квартиру и подписать дефектный акт.

Отметим, что представитель застройщика может отказаться от подписания этого документа. Заставлять его вы, естественно, не имеете права, однако выход есть. Направьте экземпляр дефектного акта с сопроводительным письмом заказной почтой. В сопроводительном письме требуйте подписать представленный документ. Отказ представителя застройщика от подписания дефектного акта сможет подтвердить человек, с которым вы пришли на осмотр квартиры.

Что взять с собой

Если отправляйтесь подписывать передаточный акт в одиночку. Пригласите юриста, специалиста по строительству или знакомого дольщика, а также не забудьте:

• линейку- угольник и строительный уровень;
• фонарик;
• блокнот, ручку и яркий фломастер;
• несколько чистых листов бумаги.

Если дефекты обнаружены после приемки

Далеко не все изъяны видны на этапе приемки, некоторые становятся видны, когда вы уже какое-то время пожили в квартире. Чтобы правильно зафиксировать их, необходимо пригласить представителя управляющей компании и застройщика. При невозможности вызвать работника строительной компании, пригласите двоих соседей. В их присутствии сфотографируйте все нарушения и составьте дефектный акт.

В этом случае вы также имеете право требовать от строительной компании ремонта или денежной компенсации. Если вы хотите, чтобы застройщик сам устранил дефекты, в претензии укажите это требование. Если же вас интересует денежное возмещение, перед подачей претензии следует оценить стоимость ущерба.

Для этого обратитесь в оценочную компанию. В оговоренный срок к вам приедет эксперт, все сфотографирует, задокументирует и через несколько дней выдаст отчет об оценке.

Как подать досудебную претензию

Перед обращением в суд следует соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. В противном случае судья может вернуть иск без рассмотрения и указать на необходимость проведения переговоров.

Итак, вам нужно составить претензию. Требований к ее форме и содержанию закон не предъявляет. Главное, чтобы из содержания документа было ясно, чего вы хотите от застройщика. Составляют претензию в свободной форме, следуя стандартным правилам  официального документооборота. Бланк имеет «шапку», где указываются:

• наименование и адрес компании – застройщика;
• ФИО руководителя;
• ФИО, адрес и контактный телефон заявителя.

В самом тексте кратко описывают суть дела:

• реквизиты и дату подписания ДДУ;
• адрес объекта, номер квартиры;
• стоимость внесенной доли;
• количество и характер недостатков;
• требование – устранить, компенсировать или уменьшить стоимость договора.

Условно претензию начинают так: «00.00.00 года между нами заключен договор долевого участия на возведение многоэтажного дома по адресу _____.  Согласно условиям договора мне в собственность передана квартира № 00. Имеется акт приема-передачи от 00.00.00. В период гарантийного срока в квартире я выявил следующие недостатки…». Описывать дефекты следует подробно, опираясь на заключение экспертизы. Следует избегать прямых обвинений и эмоциональных высказываний.

Претензию можно направить:

1. Заказной почтой. Составьте один экземпляр обращения. Отслеживайте отправление с помощью трек-номера. В момент доставки адресату система «выдаст» соответствующее уведомление. Так вы поймете, в какой день застройщик получил обращение. И с этой даты отсчитывайте время, отведенное на выполнение требований. Так вы поймете, в какой день подавать в суд, если, конечно, застройщик не ответит согласием.
2. Лично представителю застройщика. Потребуется два экземпляра письма. Одно вы передадите в канцелярию компании, на втором уполномоченный работник поставит свою подпись или штамп, подтверждающий принятие обращения.

Что потом

После передачи претензии события будут развиваться, в зависимости от характера вашего требования.

Так, если вы настаивали на том, чтобы застройщик устранил недостатки своими силами, через несколько дней с вами свяжется представитель. С ним вы согласуете время приезда специалистов, которые в дальнейшем и произведут необходимый ремонт.

Если же требование носило финансовый характер, «нормальный» застройщик после некоторых согласительных процедур выплатит требуемую сумму.

Однако на практике компании нередко игнорируют обращения дольщиков – отказывают или «молчат». В этом случае подавайте в суд исковое заявление о взыскании убытков с застройщика за отделку.

Суд

Иски к застройщикам стоимостью менее 1 млн.руб., госпошлиной не облагаются. Предъявляются такие иски в районные суды по месту вашей регистрации. Форма и содержание искового заявления должны соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. При правильной подготовке доказательств суд вынесет решение в вашу пользу. Когда оно вступит в законную силу, вы получите исполнительный лист и сможете заняться исполнением. Для этого можно передать документ застройщику самостоятельно или предъявить на принудительное исполнение в Службу судебных приставов.

Манипуляции застройщика и возможные риски

Самая серьезная проблема, с которой может столкнуться дольщик – это не отказы или «молчание» застройщика. Это его отсутствие. Нередко строительные компании, после сдачи в эксплуатацию одного или нескольких объектов объявляют о банкротстве или самоликвидации. В этом случае дольщику придется включать свои претензии в реестр кредиторских требований и не один год ждать, пока подойдет его очередь получать деньги. Учитывая, что у компании большая часть имущества может быть арендованной, а денег на счетах нет, компенсации за некачественные работы по отделке дольщик может так и не дождаться.

Второй серьезной проблемой является смена застройщика. Это сложная процедура со слабым законодательным регулированием. Несмотря на то, что по закону подобная смена не влияет на права и обязанности сторон, новый застройщик может уверять вас, что косяки в отделке квартир допустил не он, а его предшественник. Поэтому все вопросы – к прежней компании.

Обход эскроу-счета – еще одна известная манипуляция, из-за которой дольщик не сможет защитить свои интересы. Сегодня застройщик не имеет права получать средства дольщиков напрямую. Деньги граждан хранятся на специальном эскроу-счете и переходят в собственность компании только после сдачи дома. Компаниям это невыгодно.

Поэтому в обход правила дольщикам иногда предлагают подписать не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи с приобретением векселя от застройщика. Этим векселем и оплачивается стоимость квартиры. Основной договор купли-продажи заключается, если дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. Когда компания обанкротится или по каким-то другим причинам остановит строительство, гражданин не вернет потраченные деньги. Поскольку он не является участником долевого строительства, но лишь выступает покупателем векселя.

Несмотря на сложность описанной проблемы, получить компенсацию за некачественную чистовую отделку от застройщика все же можно. Однако отношения сторон будут регулироваться уже не положениями о договоре долевого участия, а нормами Гражданского кодекса о купле-продаже имущества.

Заключение

В заключении скажем, что право на защиту интересов у вас есть всегда, вне зависимости от того, когда вы обнаружили дефекты отделки — при приемке квартиры или после вселения. Главное задокументировать их с помощью фотографий, дефектного акта и заключения оценочной экспертизы. Затем приложить эти доказательства к претензии и направить ее застройщику. Если ваше письмо проигнорируют, обращайтесь в суд.